De huizenmarkt is krap en prijzen stijgen hard door, waardoor een grote groep Nederlanders moeite heeft om een (eerste) huis te kopen. In 2025 wordt het voor flink wat huiseigenaren mogelijk om een hogere maximale hypotheek te krijgen, zowel voor alleenstaanden als stellen. Je moet dan de meeste situaties wel kunnen profiteren van een loonsverhoging.

De overheid neemt ook stappen om het kopen van een woning te bevorderen. De grens voor de maximale hypotheek met NHG-verzekering gaat omhoog, alleenstaanden kunnen tot 17.000 euro extra lenen bovenop hun maximale hypotheek en de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters op de huizenmarkt stijgt ook mee.

Verder gaat een studieschuld in 2025 zwaarder drukken op je maximale hypotheek, stijgt de WOZ-waarde licht en gaan de huren omhoog.

Wat heeft 2025 in petto voor huizeneigenaren en huurders? Dat kun je lezen in deel twee van de jaarlijkse serie van Business Insider over de belangrijkste fiscale en andere financiële veranderingen voor het nieuwe jaar.

In het eerste deel hebben we de belangrijkste wijzigingen in de gezondheidszorg behandeld. Die kun je in dit artikel bekijken.

Hogere hypotheekrenteaftrek voor midden- en hogere inkomens

In 2025 wijzigen de belastingtarieven in box 1 van de inkomstenbelasting, wat invloed heeft op de hypotheekrenteaftrek. Omdat het kabinet-Schoof een derde belastingschijf toevoegt, een zogeheten middenschijf voor het bruto jaarinkomen tussen de 38.441 euro en 76.817 euro, moet opnieuw bepaald worden wat het toptarief wordt voor aftrekbare kosten zoals de hypotheekrenteaftrek.

Het kabinet heeft ervoor gekozen om het maximale aftrektarief op het niveau van de nieuwe tweede belastingschijf te leggen. Dat tarief is 37,48 procent, wat hoger is dan het maximale tarief van 36,97 procent dat in 2024 geldt. De keuze om het maximale aftrektarief te verhogen, kan op jaarbasis enkele tientallen euro's schelen als je inkomen 50.000 euro of meer per jaar is en je een hypotheek van bijvoorbeeld 200.000 euro hebt.

Heb je een inkomen van, laten we zeggen, 38.000 euro en een hypotheek van 150.000 euro, dan daalt je fiscale voordeel met tientallen euro's in 2025 ten opzichte van 2024. Hoe dat precies zit, lees je in onderstaand artikel.

Lees ook: Kritiek op stiekeme verhoging van de hypotheekrenteaftrek voor midden- en hogere inkomens door kabinet-Schoof

Hogere maximale hypotheek, mits je loon stijgt

Als je in 2025 een (nieuwe) woning wilt kopen, heb je zeer waarschijnlijk een hypotheek nodig. Hoeveel je kunt lenen bij een geldverstrekker, hangt af van je inkomen, de hypotheekrente, lopende leningen, het energielabel en de hypotheeknormen.

Die hypotheeknormen worden per jaar vastgesteld door budgetvoorlichtingsinstituut Nibud. Begin november zijn de normen voor 2025 bekendgemaakt, waarbij rekening is gehouden met de verwachte loonstijging en inflatie. De cao-lonen stijgen volgens het Centraal Planbureau met gemiddeld 4,3 procent in 2025, terwijl de inflatie komend jaar naar schatting 3,2 procent bedraagt.

Wat betekent dat voor het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen? Dat hangt in veel gevallen af van of je een loonstijging kunt verwachten.

Zonder loonstijging kun je als alleenstaande met een jaarinkomen van 50.000 euro in 2025 circa 5.600 euro meer lenen dan in 2024. Verdien je meer, dan kun je juist honderden euro's minder lenen. Stijgt je loon met 4,3 procent en verdien je in 2025 dus 52.000 euro, dan kun je bijna 15.000 euro meer lenen dan in 2024.

Stellen zonder inkomensstijging kunnen in 2025 duizenden tot tienduizenden euro's minder lenen. Met een loonstijging van 4,3 procent zien zij hun leencapaciteit in 2025 echter met bijna tienduizend euro of meer toenemen - afhankelijk van het gezamenlijke inkomen.

Business Insider Nederland heeft een reeks voorbeelden van de maximale hypotheek voor alleenstaanden en stellen in 2024 en 2025 op een rij gezet, waarbij is gekeken naar het verschil tussen wel of geen loonstijging komend jaar.

Lees ook: Maximale hypotheek: dit kun je in 2025 lenen met inkomen tussen de €50.000 en €120.000

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters omhoog

De vrijstelling van de overdrachtsbelasting stijgt in 2025, wat interessant kan zijn voor wie jonger dan 35 is en zijn of haar eerste huis koopt. De overdrachtsbelasting is normaal gesproken 2 procent van de woningwaarde.

In 2024 betaalde je als jongere starter geen overdrachtsbelasting voor een woning tot 510.000 euro. Die grens schuift in 2025 op naar 525.000 euro.

Let op: koop je samen een huis en is je partner ouder dan 35 jaar, dan betaal je over zijn of haar deel wél 2 procent overdrachtsbelasting. Bij huizen waarvan de waarde boven de vrijstellingsgrens uitkomt, betaal je over de volledige waarde van de eerste woning 2 procent.

Woningaanbod bij een makelaar in Veendam.
Woningaanbod bij een makelaar in Veendam.

NHG-grens stijgt en eenmalige provisie daalt

De grens voor een maximale hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt in 2025 naar 450.000 euro. In 2024 lag de limiet op 435.000 euro. Investeer je in energiebesparende maatregelen, dan ligt de NHG-grens in 2025 op 477.000 euro.

Met een NHG-hypotheek is er onder voorwaarden bescherming, als je de hypotheeklasten niet meer kunt dragen. Hierdoor zijn geldverstrekkers doorgaans bereid om een een iets lagere hypotheekrente te rekenen, omdat ze minder risico lopen.

Wie een NHG-hypotheek afsluit, betaalt een eenmalige provisie voor de garantie. Die provisie bedroeg in 2024 0,6 procent van de hypotheeksom maar daalt per 1 januari 2025 naar 0,4 procent van de hypotheeksom. Die wijziging scheelt je bij een hypotheek van 450.000 bruto 900 euro.

Singles krijgen steuntje om makkelijker een eigen woning te kopen

De overheid geeft singles een duwtje in de rug om gemakkelijker een eigen woning te kopen. In 2025 mag je als alleenstaande die minimaal 28.000 euro per jaar verdient nog eens 17.000 euro lenen bovenop je maximale hypotheek. In 2024 was dat maximaal 16.000 euro.

Hoeveel je écht kunt lenen, hangt vooral af van de inschatting van de geldverstrekker en een eventuele studieschuld. Reken je dus niet direct rijk met 17.000 euro extra hypotheek, maar laat dit toetsen door een expert.

Aflossen studieschuld interessanter voor kopen woning

Een woning kopen met een studieschuld is lastig, omdat die schuld drukt op de hoogte van je maximale hypotheek. In hoeverre dat gebeurt, hangt af van de hoogte van de maandlasten van je studieschuld en de hoogte van de rente. Geldverstrekkers willen namelijk niet dat huizenkopers te veel gaan lenen, en in de problemen komen omdat ze de maandlasten niet kunnen betalen.

In 2025 weegt een studieschuld iets zwaarder mee bij de berekening van je maximale hypotheek, vergeleken met 2024. Het wordt dus aantrekkelijker om de studieschuld (deels) af te lossen voordat je een hypotheekberekening laat maken.

Gebruik je spaargeld om de studieschuld terug te dringen, dan kan dat je ook helpen om je vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting te drukken. Doe dit dan wel vóór 1 januari 2025.

WOZ-waarde stijgt licht in 2025

De WOZ-waarde van een koopwoning stijgt in 2025 gemiddeld met 2,5 tot 4,5 procent ten opzichte van 2024, verwacht de Waarderingskamer. In 2024 was de stijging gemiddeld 2,8 procent. Hoe hoger je WOZ-waarde, hoe hoger de daaraan gekoppelde belastingen die je moet betalen.

De overheid gebruikt de WOZ-waarde van je woning onder andere voor de onroerendezaakbelasting (OZB), erfbelasting en vaststellen van het eigenwoningforfait. Het percentage eigenwoningforfait blijft in 2025 0,35 procent voor woningen met een WOZ-waarde tot 1.330.000 euro.

Ben je op 1 januari 2025 eigenaar van een woning, dan krijg je automatisch je WOZ-beschikking per post of berichtenbox op Mijnoverheid.nl.

Let op: als je in 2025 aangifte inkomensbelasting doet over 2024, moet je de WOZ-waarde van je huis op peildatum 1 januari 2023 gebruiken. Deze WOZ-beschikking stamt uit begin 2024 en gebruik je omdat je aangifte doet over het fiscale jaar 2024.

Als je het niet eens bent met de WOZ-waarde van je woning, kun je bezwaar aantekenen. Je gemeente berekent de WOZ-waarde via een computermodel en kijkt naar woningen in jouw buurt die rond de peildatum 1 januari 2024 verkocht zijn. Als de gemeente jouw bezwaar gegrond verklaart, kun je een lagere WOZ-beschikking verwachten en betaal je dus minder belasting.

Vermogensgrens huurtoeslag stijgt licht

Om huurtoeslag te krijgen, mag je vermogen op 1 januari 2025 niet hoger zijn dan 37.395 euro. Heb je een toeslagpartner, dan mag het gezamenlijke vermogen maximaal 74.790 euro bedragen. Ook medebewoners mogen niet meer dan 37.395 euro aan vermogen hebben, geeft de Belastingdienst aan.

In 2024 lagen de vermogensgrensbedragen voor alleenstaanden en met een toeslagpartner op respectievelijk 36.952 euro en 73.904 euro. De vermogensgrens stijgt in beide gevallen dus licht.

Heb je op 1 januari 2025 te veel vermogen, dan heb je het hele jaar geen recht op huurtoeslag.

Er kleven belangrijke haken en ogen aan deze regelgeving, dus loont het goed om de website van de Belastingdienst door te nemen. Zo voorkom je dat je ten onrechte huurtoeslag ontvangt.

Huurverhoging in sociale, middenhuur- en vrije sector

Huur je een woning, dan kun je een huurverhoging verwachten. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft bekendgemaakt hoe hard de huren van sociale huur, middenhuur en vrije sector in 2025 mogen stijgen.

Bij een sociale huurwoning, dus tot maximaal 900 euro per maand, bedraagt de huurverhoging maximaal 5 procent. Deze verhoging geldt vanaf 1 juli 2025. Tot die datum geldt de maximale huurverhoging die sinds 1 juli 2024 van kracht is, te weten 5,8 procent.

Bij een middenhuurwoning, met een huurprijs in 2025 van 900,07 euro tot 1.184,82 euro per maand, bedraagt de maximale huurstijging 7,7 procent. Deze maximumverhoging geldt vanaf 1 januari 2025.

Tot slot de vrije sector. Huurders in de vrije sector gaan in 2025 maximaal 4,1 procent meer huur betalen.

Lees ook: Zo hard mogen huren stijgen in 2025: middenhuur maximaal 7,7% hoger

Lees meer over wonen in 2025: